Владимир Ефимов, в апреле 2024-го возглавивший столичный стройкомплекс, в интервью РБК рассказал о перспективах рынка недвижимости в 2025 году, сколько строителей не хватает городу и почему Москве не нужны «китайские кварталы»
Владимир Ефимов
Содержание:
- О задачах на московской стройке
- Сколько построят в Москве в 2024-ом и что будет в 2025-ом
- Об активности инвесторов на рынке недвижимости
- На какие меры поддержки рассчитывает бизнес
- Какая ключевая ставка комфортна для городской стройки
- О новом режиме программы реновации
- О нехватке рабочей силы на стройке
- Про судьбу апартаментов
- Про перспективы появления "китайских кварталов"
- Про комплексное развитие территорий
«Любой субъект и страна живут в режиме ограниченности финресурса»
— Находясь на стороне экономического блока (с 2017-го Ефимов возглавлял департамент экономполитики и развития Москвы, а с 2018-го назначен заммэра по вопросам экономполитики и имущественно-земельных отношений. — РБК), какие минусы вы видели, например, в градостроительной политике?
— С экономической точки зрения мы делали акцент на эффективности принимаемых решений: мы понимаем, что любой субъект и страна в целом живут в режиме ограниченности финансового ресурса. Например, на строительство дорог город выделяет около 200 млрд руб. в год, и нам надо понять, какие трассы первоочередные, какие из них выполняют максимум транспортных задач. При этом каждый проект необходимо оценить с точки зрения экономики, в том числе отказаться от избыточных пожеланий. И это как раз баланс и компромисс работы экономистов и строителей. Сейчас этим же мы занимаемся с коллегами в градостроительном комплексе.
— По характеру работы в чем принципиальная разница между экономическим блоком и строительным для вас лично?
— Это совершенно разные отрасли. Одно дело — планирование, государственные программы и нормативные документы. А другое — реализация конкретных задач, когда основной упор делается именно на процесс, связанный со стройкой.
— Какие задачи вам поставили?
— Первое — это, безусловно, сохранение темпов строительства, которое ведется в городе. Второе — акцент на возведении транспортной составляющей — метро и дорожной сети. Метростроение по-прежнему является приоритетом в развитии города. Говоря о дорожной сети, мы сейчас делаем упор на строительство подъездных трасс, в первую очередь к рельсовому каркасу. Третье — повышение экономической эффективности строительства и анализ тех решений, которые мы принимаем.
Новости компаний РБК Компании Запущен функционал для групп компаний Работайте над узнаваемостью бизнеса в одном профиле
Если говорить о приоритетных направлениях в гражданском строительстве, то в первую очередь нужно сказать о программе реновации. У нас с каждым годом объемы строительства увеличиваются, количество людей, которое мы должны переселить, растет. Еще одна задача — работа над объектами социального назначения. Сейчас в Москве заканчивается программа по капитальному ремонту поликлиник, и в целом можно сказать, что создана современная, практически новая опорная сеть. В планах —завершить строительство двух новых крупных больниц — Детской городской клинической больницы святого Владимира в Сокольниках и Городской онкологической больницы № 62 в Сколково. Также мы подписали государственный контракт на возведение нового корпуса НИИ скорой помощи им. Н.В. Склифосовского и проводим торги для выбора генерального подрядчика для строительства нового корпуса больницы им. В.П. Демихова.
Также началась массовая работа по комплексному ремонту объектов образования. Мы сейчас с коллегами из социального блока анализируем принятые градостроительные решения и необходимость строительства новых школ, дошкольных образовательных учреждений, смотрим, можно ли в рамках этого процесса сделать больше объектов, чтобы заменить в том числе имеющиеся, но морально устаревшие. Современная школа все-таки более эффективная и удобная для школьников и преподавателей с точки зрения применения современных подходов и стандартов.
Владимир Ефимов(Фото: Андрей Любимов / РБК)
Шесть фактов о Владимире Ефимове
Родился 26 июня 1981 года.
В 2003 году окончил Московский государственный институт международных отношений МИД России, специальность — «экономика, финансы и кредит».
С 2002–2004 годов — специалист-эксперт программы развития экономических институтов гражданского общества регионального исследовательского фонда «Поддержка развития институтов гражданского общества» в Москве, затем — экономист автономной некоммерческой организации «Центр социально-трудовых прав».
С 2004 года начал работу в Федеральной антимонопольной службе (ФАС) сначала в должности заместителя начальника управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ, затем возглавил Управление контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов ФАС, с сентября 2009 года — руководитель УФАС по Москве.
С декабря 2011-го в статусе министра правительства Москвы курировал различные столичные сферы: департамент земельных ресурсов, департамент городского имущества, департамент экономической политики и развития.
C 19 сентября 2018 года назначен заместителем мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений, с апреля 2024-го — вице-мэр по вопросам градостроительной политики и строительства.
— Но тогда все поддерживалось федеральным бюджетом.
— Поэтому мы и видим определенное замедление выхода на этап стройки по новым площадкам. Это разумная реакция девелоперов на ситуацию чуть более сдержанного спроса. Но говорить о том, что продажи остановились или нас ждет какая-то катастрофа на рынке жилой недвижимости, пока оснований нет.
Мы видим замедление спроса, но в абсолютно прогнозируемых количествах. То есть ровно то, что мы ранее планировали и предполагали вместе с девелоперами, потому что мы какое-то количество жилья продаем в рамках реновации и наших городских предприятий.
— Реестр проблемных объектов не пополнится?
— Мы внимательно следим за ситуацией, но пока такая угроза неочевидна.
— Насколько сейчас инвесторы активны на рынке коммерческой недвижимости?
— Если говорить про коммерческие проекты, то от девелоперов приходит значительное количество запросов и на получение соответствующих градостроительных решений, и на земельные участки под строительство офисов. Мы регулярно общаемся с теми, кто работает в данном сегменте. Они говорят, что на рынке ситуация спокойная и ровная. Спрос на коммерческую недвижимость есть.
— Это действующие игроки рынка или новые участники? Вы как раз как выходец из экономического блока можете описать сейчас портрет инвестора в московскую недвижимость?
— Есть и действующие игроки, их большинство. Но есть и большое количество новых игроков, которые за последние два-три года приобрели площадки на рынке и на наших торгах, в том числе в рамках проектов комплексного развития территорий.
Совсем непрофильных игроков, которые заняли бы заметную долю, не появилось. В Москву пришли девелоперы из других регионов, у таких компаний есть релевантный опыт. Даже мы продали крупную площадку в Некрасовке рядом с нашим промышленным комплексом Руднево крупному застройщику из Санкт-Петербурга. А небольшие проекты у несистемных игроков были всегда, это нормальная ситуация. Благодаря этому у нас нет монополии на рынке жилой и нежилой недвижимости. Рынок абсолютно конкурентный и сбалансированный как с точки зрения сегментов, так и участников с их проектами.
— Планируется ли пересмотр крупных инвестпроектов?
— Необходимости нет, и подобных просьб ни от кого не поступало. Но есть запрос на новые меры поддержки. Это могут быть меры, связанные с платежами в бюджет города. У нас есть значимая цифра, которую платят все девелоперы, — плата за изменение вида разрешенного использования участка. И это наш определенный буфер, который может влиять на реализующиеся проекты. Но пока предпосылок для того, чтобы принимать какие-то управленческие решения, мы не видим. Я думаю, что к середине следующего года станет более-менее понятно, где будет точка равновесия на рынке жилой недвижимости.
Владимир Ефимов(Фото: Андрей Любимов / РБК)
— Насколько на Москву влияют льготные программы кредитования? Есть мнение, что в столице рынок от них зависел не настолько сильно.
— Если бы у нас ставка рефинансирования находилась не на текущем уровне, то, наверное, это было бы не так чувствительно. Но с учетом того, что ставка выросла параллельно с отменой льгот, то, конечно же, это существенно влияет на рынок.
— Какая ключевая ставка сейчас комфортна для города, в первую очередь для реализации программ?
— Текущая некомфортна всей экономике, но она в силу объективных причин является вынужденной мерой. Конечно, ставка 6–8%, которая была ранее, позволяет динамично развиваться отраслям, рефинансировать проекты, получать оборотные средства, в том числе для строек. Поэтому мы, например, чтобы поддержать строительные компании, сделали ряд послаблений. Например, мы дали возможность компаниям, которые проходят публичный налоговый скоринг, не получать банковские гарантии и получать от нас аванс. Скоринг проверяется регулярно, и в случае ухудшения финансовой ситуации в компании или несоответствия требованиям по прозрачности налогообложения, тоже для нас немаловажно, мы возвращаемся к вопросу о предоставлении банковской гарантии. Там есть еще целый ряд других вещей, связанных с контрактной стратегией. Как говорится, по мелочи, но полезно.
«Количество переселений по согласию — 97%»
— В этом году заканчивается первый этап программы реновации, а она сама переходит в новый постоянный режим. Можете ли вы подробнее объяснить, что это значит?
— Сергей Семенович [Cобянин] говорил, что программа реновации у нас вряд ли закончится когда бы то ни было по одной простой причине. К 2032 году мы планируем завершить переселение жителей из тех домов, которые изначально попали в программу: мы к этому планомерно идем, и у нас есть уверенность, что с этой задачей мы справимся. Но также мы понимаем, что, пока мы будем реализовывать программу в течение почти 15 лет, у многих домов, которые на момент ее запуска были в удовлетворительном состоянии, срок эксплуатации подойдет к окончанию. Соответственно, им потребуется дорогостоящий капитальный ремонт, который при этом качество жилья серьезно не изменит.
Когда запускали программу реновации, были сомнения, каким будет итог. Сейчас я могу сказать, что количество переселений по согласию составляет 97%. Еще 1,5% — это суды, связанные со сложностями при оформлении документов. И только 1,5% — суды, связанные с отказом граждан переселиться в предложенные городом квартиры. Также сейчас приходит много обращений с просьбой включить объект в программу реновации, в том числе от жителей тех домов, которые в нее не попали. Для этого у нас есть механизм комплексного развития территорий. Мы рассмотрели несколько участков и предложим жителям войти в эту программу с пониманием того, куда они переедут и что результат такого решения будет такой же, как в рамках действующей программы реновации. Этот механизм работает только по инициативе самих жителей, если они сами за него проголосуют. Пока мы эту программу активно не начинали, но такая возможность есть.
Кроме того, мы сейчас сталкиваемся с рядом случаев, что у нас среди домов, уже включенных в программу, остаются объекты, которые по состоянию ничем не лучше соседних, но в свое время в программу реновации не попали. Мы считаем, что в рамках программы правильнее заниматься планированием в границах квартала целиком, а не по принципу «один дом убрали и на его месте построили новый».
— Насколько инфляция сейчас влияет на стоимость программы? То есть заходили же на одних цифрах, сейчас это другие цифры.
— Если говорить про экономику программы, то она сбалансирована, в том числе за счет рефинансирования, так как не все жилье идет на переселение. Сейчас, конечно, бо́льшая доля идет на переселение, она составляет порядка 80%. Но в последних волнах соотношение может измениться. В целом баланс по программе видим порядка 50 на 50%, что позволит нам завершить ее в рамках тех показателей, которые мы изначально планировали. Мы и считали все с учетом инфляции, заранее закладывали ее в показатели. Что касается более высоких темпов инфляции, то они частично компенсированы более высокими темпами роста стоимости жилья. Поэтому сейчас какого-то риска, связанного с тем, что программа в силу финансовых причин не будет реализована, нет. Более того, у нас это защищенная статья бюджета, который мы принимаем из года в год.
Владимир Ефимов(Фото: Андрей Любимов / РБК)
Соответственно, мы пришли к выводу, что регламентировать размер квартир нужно. Более того, у нас базово считается, что на одного человека приходится 50 кв. м общей площади, в квартирах соответственно меньше. Исходя из этого расчета мы раньше рассчитывали социалку и транспорт. А сейчас мы говорим, что по нормативам площадь квартир должна быть не менее 28 кв. м для однокомнатных и 44 кв. м для двухкомнатных. Если девелопер хочет другие параметры — пожалуйста, но, главное, соблюдайте минимальные площади, предусмотренные законодательством. Но если будет больше квартир, то мы потребуем компенсацию и социальную инфраструктуру, необходимую для обеспечения всех новых жителей образованием, транспортом, медициной.
— Какой общий тренд в запросе и жителей, и строителей — к увеличению площади квартир или, наоборот, к мелкой нарезке?
— Я думаю, что если спросить любого жителя, то ответ будет «чем больше, тем лучше».
— А в реальности?
— Вопрос заключается в том, сколько жилье стоит. Если мы посмотрим на те микроквартиры, которые были на рынке, то в расчете на квадратный метр они, безусловно, были намного дороже, чем квартиры большей площади. В любом случае минимальное регулирование ни в коем случае не приведет к тому, что квартиры станут дороже. Есть равновесный спрос и оценка того, сколько люди готовы платить за квартиру. Ровно за столько ее и будут продавать. Мы понимаем, что запас прочности у застройщиков жилья есть, поэтому рисков в этом плане не видим.
— То есть у нас не будет варианта китайских кварталов с квартирами 1 на 1 или 2 на 2 кв. м?
— Мы очень не хотели бы этого, именно поэтому следим за регулированием.
— То есть люди не покупают пока — это дорого?
— Жилье требует определенных инвестиций, накоплений, иногда кредитов. Цена на него, соответственно, представляет баланс спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то стоимость начинает быстро расти. И дальше мы видим разные уловки со стороны девелоперов насчет разных вещей, в том числе и площадей. Поэтому государственное регулирование на то и направлено, чтобы жилье было комфортным: мы понимаем, что большой дом, да еще и с микроскопическими квартирами, дает сверхвысокую плотность населения в одной точке, которая сама по себе не дает сформировать комфортную городскую среду. Не зря есть целый набор регламентов и нормативов, которые определяют, какая плотность является комфортной на гектар земли. Можно, конечно, квартиры делать микроскопическими, но тогда нужно резко снижать плотность застройки, чтобы число людей на определенной территории было комфортным. Но при этом мы понимаем, что растягивать город или сильно понижать плотность тоже неэффективно с точки зрения экономического развития.
Владимир Ефимов(Фото: Андрей Любимов / РБК)
Путин поручил донастроить льготные программы кредитования Финансы
«В Москве не хватает времени»
— Чего в Москве не хватает: дорог, жилья, коммерческой недвижимости по приоритетности?
— Мне кажется, в Москве не хватает времени. Со всем остальным мы стараемся справляться и город развивать.
— На ближайшие три—пять лет что за чем должно идти? Жилье за дорогами или дороги за жильем?
— Нельзя выделить что-то как приоритетный один вопрос, забыв про другие аспекты, потому что на выходе мы получим с вами «хромую утку». То есть нельзя заняться жильем, отложив возведение социальных объектов и транспортной инфраструктуры. Если мы посмотрим, например, на транспортное строительство и метростроение, то сейчас многие объекты вводим уже в сложившейся застройке. Где-то, например в ТиНАО, строим станции с большой перспективой вперед. У них сейчас невысокая загрузка в моменте, но это не означает, что они не нужны. Напротив, они становятся новыми точками привлечения инвестиций и развития. Например, когда мы запускали МЦК, то делали прогноз по пассажиропотоку: текущий показатель превосходит эти подсчеты более чем в два раза. Почему? Потому что создали более 30 станций — точек роста, которые раньше теоретически могли бы зажить, но без полноценной транспортной инфраструктуры не получили бы такого объема инвестиций.
Хуснуллин сообщил о критичном росте цен на стройматериалы Бизнес
— Сохраняются ли планы по строительству 12 станций метро в 2025–2027 годах?
— Пока все планируем успеть сделать. Это касается запуска верхней части Троицкой линии метрополитена и строительства, соответственно, Рублево-Архангельской линии. У нас по срокам завершения указан 2028 год, но будем стараться сделать быстрее.
— Есть ли проблема с поставкой от транспортной составляющей непосредственно вагонов для метро?
— Нет, у нас все локализовано: вагоны производит Тверской вагоностроительный завод (входит в «Трансмашхолдинг»). Вначале были вопросы, мы обсуждали их еще на прежнем месте моей работы, но теперь они решены.
— Металлурги и машиностроители в последнее время активно высказывают опасения, что не получится реализовать все программы.
— У нас все запланированные программы в последние годы идут без срыва: по поставке электробусов, вагонов для метро, МЦД. Здесь каких-то проблем я не вижу. Даже все инфраструктурные кредиты, которые мы получали в рамках федерального бюджета, тоже полностью освоены, а все вагоны поставлены.
Собянин назвал дату продления МЦД за пределы Подмосковья Общество
— Рост стоимости стройматериалов сильно сейчас влияет?
— Волатильности, как была раньше, нет. Если посмотрим в длинном тренде, то были скачки, которые потом перешли в нормальный инфляционный коридор. Они были связаны в том числе с резким наращиванием объемов строительства. Сейчас нет такой проблемы. Понятно, что есть курсовые риски, мы их закладываем в соответствующие контракты, перепроверяем, если изменение идет. Плюс за счет авансов можем отслеживать их и анонсируем заранее.
— С точки зрения импортозамещения насколько сейчас стройкомплекс полностью перешел на российское оборудование?
— Стройкомплекс в принципе максимально импортозамещен был всегда. Если взять жилищное строительство, то у нас те же самые дома по реновации на 95–97% возводят из российских комплектующих. Конечно же, повсеместно используется строительная импортная техника. Но здесь тоже идет замещение, в том числе китайской продукцией. Поэтому сейчас каких-то таких больших сложностей нет. Есть вопрос, связанный с поставкой оборудования, из-за чего пришлось переделывать некоторые проекты. Но это тоже небольшие сдвиги вправо по срокам, ничего остановлено не было.