Глава девелоперского направления группы ФСК Дмитрий Трубников рассказал РБК, как застройщик превратился в инвестгруппу, почему компания притормозила вывод новых проектов и отказалась от покупки бизнеса датской Hempel
Дмитрий Трубников
Содержание:
- От застройщика к инвестгруппе
- Об интересе к активам ушедших иностранцев и бизнесу Hempel
- Про перенос вывода новых проектов
- Про льготную ипотеку и рассрочку покупки жилья
- О новой стратегии лендлордов
- О развитии в регионах и за рубежом
- О перспективах рынка ИЖС
- Как решать проблему с нехваткой людей на стройке
«Мы превратились в группу с разными бизнесами»
— В конце прошлого года у ГК «ФСК» изменилась структура корпоративного управления. Основатель и владелец группы Владимир Воронин занял пост председателя совета директоров, а вы стали курировать все развитие девелоперского направления группы в должности гендиректора «ФСК Девелопмент». С чем связаны такие преобразования?
— В последние годы ФСК превратилась из застройщика в полноценную группу, включающую разные бизнесы. Девелопмент по-прежнему остается ключевым активом, который генерирует основную прибыль. Но группа активно растет — появились и другие существенные направления.
Речь идет о заводах, входящих в ГК «Ларта», которые занимаются добычей и переработкой промышленных минералов, производством стекла и продукции из него (эти активы ФСК выкупила в 2022–2023 годах. — РБК). Кроме того, мы сейчас строим еще пять предприятий — по выпуску газобетона, архитектурного стекла и стеклопакетов, оконных и дверных систем, светопрозрачных конструкций, лимонной кислоты. В группу также входит группа «Партнер», которая специализируется на производстве бетона и малых архитектурных форм. Частью ФСК являются и крупный генподрядчик МСУ-1, чья выручка в прошлом году достигла примерно 130 млрд руб., и активно растущая сеть клиник «ABC-Медицина».
Дмитрий Трубников(Фото: Андрей Любимов / РБК)
«Ввод жилья — уже не показатель состояния отрасли»
— ФСК стала одним из первых девелоперов, кто в феврале этого года публично сообщил о планах перенести вывод на рынок новых проектов. Какова сейчас ситуация?
— За первый квартал мы не вывели в Москве и Московской области ни одного нового корпуса в продажу. Сейчас спрос на жилье стал меньше, а доступ к деньгам у людей сократился за счет ипотеки, поэтому определенное затоваривание на рынке уже произошло. Соответственно, в сложившейся ситуации решение о переносе было неизбежно. Мы одними из первых это объявили, но, скорее всего, в начале года уже все девелоперы думали о том, что темп вывода новых корпусов в текущих проектах необходимо притормаживать.
Но важно не путать: перенос вывода новых корпусов и притормаживание уже строящихся. Тормозить уже выведенный в продажу корпус девелопер не должен, ведь все мы ограничены 214-ФЗ (закон о долевом строительстве. — РБК). И, в конце концов, раскрытие счетов эскроу позволяет уменьшить нагрузку по проектному финансированию и сэкономить средства в покрытой части в размере спецставки (ставка на покрытую эскроу часть кредита. — РБК). На данный момент она в среднем составляет около 3–4,5%.
— До 2025 года у ФСК были периоды, когда она не выводила в столичном регионе за первый квартал ни одного нового проекта?
— Корпуса или проекта? Если говорить именно о квартальном периоде, когда мы не выводили новые проекты, конечно, такое было. Мы не стараемся привязать старт нового проекта к кварталу. Но за последние три-четыре года у нас никогда не было периодов, когда мы за три месяца не вывели бы ни одного нового корпуса. В этом году новые проекты у нас запланированы в Москве, Московской области и не только. К примеру, весной мы стартовали с новым проектом в новом для нас регионе — в Нижнем Новгороде. Будем постепенно выводить и новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах.
Дмитрий Трубников(Фото: Андрей Любимов / РБК)
«Отрасль уже пережила пик рассрочки»
— В июле будет уже год с момента прекращения действия программы льготной ипотеки под 8%. Как повлияла ее отмена на продажи компании и спрос со стороны клиентов?
— Я не знаю никого, кто сказал бы, что отмена программы отразилась на нем хорошо. Рыночной ипотеки сейчас почти не осталось — средняя ставка по ней составляет 28–29% годовых. Еще недавно даже микрофинансовые организации выдавали кредиты дешевле. Из льготных программ продолжает действовать семейная ипотека. Но и по ней мы видим целый набор ограничений, касающихся, к примеру, возраста и количества детей. Кроме того, первоначальный взнос для ее получения вырос до 30%, что также является существенным препятствием. IT-ипотека формально осталась, но условия по ней такие, что ее практически нет. У нас по этой программе проходит пять—семь сделок в месяц, может, чуть побольше в регионах. Но нужно понимать, что цены на жилье здесь тоже подросли — средний чек далеко не 50–100 тыс. руб. за квадратный метр.
В целом мы сейчас наблюдаем, что банки более требовательны с точки зрения выдачи кредитов. Банки убрали комиссии на выдачу семейной ипотеки, но увеличили процент отказов. До этого они составляли около 9%, а в некоторых случаях доходили и до 15%. Данный фактор так или иначе закладывается в стоимость жилья. Соответственно, в такой экономике сейчас существуют застройщик и потребитель. И отмечу, что все это происходит на фоне рекордных прибылей банков.
— ФСК несколько лет назад вышла на рынок Дальнего Востока и сейчас строит два проекта во Владивостоке. Насколько действующая здесь региональная программа льготной ипотеки стимулирует продажи жилья?
— Судя по той статистике, что я вижу, она поддерживает спрос. Сейчас Дальний Восток по динамике сделок очень живой, здоровый рынок. Но и там тоже появляются ограничения и ужесточаются требования, отчего программой становится тяжелее пользоваться. Это, в свою очередь, влечет за собой снижение спроса. Индикатор очень простой — на Дальнем Востоке тоже есть рассрочка, причем в достаточном количестве. Если бы все оставалось как раньше, ее бы не было.
— Насколько активно компания сейчас пользуется рассрочкой? Вы разделяете те риски по ее использованию, которые недавно озвучил регулятор?
— Рассрочка — это хороший инструмент, который работает. Но застройщики пользуются им вынужденно, это не приоритетная история. Недавно Центробанк публиковал статистику, в которой говорилось, что если на начало 2024 года было выдано рассрочки примерно на 100 млрд руб., то сейчас — уже на 1 трлн руб. Только за первые два месяца года этот показатель увеличился на 300 млрд руб., что очень много для отрасли. Сегодня мы часто слышим сенсационные заявления про рост доли депозитов за один или два месяца на 1 трлн руб. А здесь треть от этой суммы, но в рамках только одного сектора.
Дмитрий Трубников(Фото: Андрей Любимов / РБК)
«Лендлорды готовы ждать»
— Изменились ли за последнее время у компании отношения с лендлордами? Что сейчас происходит с ценами на участки под строительство жилых комплексов?
— Это тоже интересная и нелинейная история. Сказать, что мы увидели обрушение цен на участки, не могу, хоть я и прогнозировал такой сценарий. Лендлорды сегодня готовы ждать — ни у кого нет спешки, чтобы продать дешево. Кроме того, мы видим и другую тенденцию: собственники земли более охотно вступают совместно с девелоперами в проект, получая долю прибыли.
— С чем связано подобное изменение?
— Со стоимостью денег. С одной стороны, девелоперу сегодня практически невозможно вытащить сразу большую сумму. Нет ни желания, ни финансовой возможности. С другой стороны, есть так называемые проинфляционные ожидания на квартиры, согласно которым мы увидим на длительном промежутке времени существенный рост цен на недвижимость. Поэтому зачем лендлорду сегодня продавать с дисконтом, если можно поучаствовать в проекте и получить на выходе хорошую прибыль?
— Видите ли вы увеличение предложения по продаже целых девелоперских компаний?
— Не вижу. Девелоперская компания — это больше про земельный банк. Допускаю, что могут прийти крупные финансовые или нефинансовые инвесторы, которые будут смотреть на девелопмент как на бизнес. Но пока все сделки, которые мы с вами видели, представляли собой покупку одного застройщика другим. То есть в ходе сделки один из девелоперов просто получал земельный банк. Массовых историй сегодня не видно, скорее идет продажа отдельно взятых проектов или участков. Такие сделки мы сейчас фиксируем в достаточно большом количестве, чему тоже есть понятное экономическое обоснование.
— Проще продать, чем строить?
— Нет, не поэтому. Такие случаи, наверное, тоже возможны, но по большей части причина в другом. Если есть большой объем предложения в одном месте или, например, крупный проект, то один девелопер будет реализовывать его довольно долго — некоторые корпуса могут выйти в 2030–2032 годах. Но в девелопменте всегда есть такая «магия» на больших площадках: два застройщика всегда продают больше, чем один, а три больше, чем два. Таким образом, каждый по отдельности чуть-чуть теряет, но вместе они более активно раскачивают площадку. Поэтому сегодня крупные проекты интереснее смотреть и развивать в коллаборации.
Дмитрий Трубников(Фото: Андрей Любимов / РБК)
— Остаются ли у компании планы по выходу за рубеж? В прошлом году обсуждалась возможность реализации проекта в Сербии в партнерстве с местным игроком, но от этой идеи вы отказались.
— Здесь главную роль, как и в ситуации с регионами, играет площадка. Среди других факторов, на которые обращаем внимание, — к примеру, законодательство, отношения с Россией и другими странами. Пока конкретных проектов за рубежом так, чтобы удивить прессу, у нас нет.
Но хочу отметить, что посмотреть на другие рынки полезно с точки зрения нового опыта. Например, мы с вами говорили про рассрочки, а во всем мире они уже давно распространены. Это такой стандартный инструмент, который массово используется и не является какой-то диковинкой.
Дмитрий Трубников(Фото: Андрей Любимов / РБК)
«Ситуация с рабочими сложная»
— В прошлом году вице-премьер Марат Хуснуллин говорил о нехватке рабочей силы на стройке и называл эту проблему наиболее острой в отрасли. Ощущаете ли вы дефицит?
— Конечно, это сейчас большая проблема. Нарушение сроков ввода в эксплуатацию жилых корпусов — по большей части результат дефицита рук. У меня на этот счет есть следующая формула: «Если у вас достаточно людей на стройке, то нет гарантии, что дом будет сдан вовремя. Но если у вас их не хватает, то это гарантия, что его точно не сдадут в срок». Мы прилагаем все усилия, чтобы выдержать наши обязательства, и, как крупному федеральному игроку, нам в этом плане значительно легче. Однако небольшие застройщики и подрядные организации находятся в сложном положении. Поэтому вопрос о продлении моратория на взыскание неустоек и штрафов за нарушение сроков сдачи жилья остается актуальным.
Ситуация с рабочими сложная, так как большую часть составляют трудовые мигранты. Сейчас в отрасли идет попытка привлечь их из других стран, к примеру из Индии. У нас на площадках они тоже присутствуют. Но пока это не изменило ситуацию в целом.
Решение должно быть не только в поиске дополнительных рабочих рук, а в повышении эффективности за счет внедрения технологий, в том числе малой механизации. Существенное преимущество наших проектов — использование технологий индустриального домостроения. Чтобы предлагать рынку актуальную квартирографию, мы комбинируем монолитные и индустриальные технологии: например, строим монолитный каркас, а для фасада используем навесные панели от «Первого ДСК». Переход на навесные фасадные панели позволяет нам сократить потребность в людях на 300 человек в день на наших объемах. То есть в три раза, нежели при использовании навесных вентилируемых фасадов.
Дмитрий Трубников(Фото: Андрей Любимов / РБК)
Шесть фактов о Дмитрии Трубникове
Родился 16 октября 1979 года в Магнитогорске.
В 2000 году окончил Новосибирский государственный университет по специальности «экономика», в 2016 году получил диплом MBA Школы бизнеса им. Бута при Чикагском университете (The University of Chicago Booth School of Business).
С 2014 по 2019 год отвечал за операционную и финансовую деятельность в компании А101. До этого Дмитрий занимал должность финансового директора в компании «Русал».
С 2019 по 2020 год в должности генерального директора возглавлял ГК «Русский краб».
В группе ФСК работает с 2021 года в должности исполнительного директора, отвечал за управление финансовым, IT и правовым блоками, а также курировал сделки M&A.
В 2024 году назначен генеральным директором «ФСК Девелопмент» (входит в ГК ФСК), где управляет девелопментом в Москве и Московской области.